家を買うときの頭金って、いくら入れればいいの？
住宅ローンには、組み込めるものと組み込めないものがあります。
住宅ローンの知識なくテキトーに家を買ってしまうと、金銭的に損をします。
りすみんハウスメーカー営業時代に住宅ローンアドバイザーとして、住宅ローン申し込みのお手伝いをしていました
この記事では住宅ローンに組み込める費用と頭金を入れると損する理由について解説します。
頭金を入れると損する理由
- 資産運用の機会損失
- 高金利ローン
損をしない住宅ローンの借り方を学んで、適切な資金計画を立てたい人はぜひ最後まで読んでください。
▼記事を読む時間がないあなたへ▼
＼無料で相談！ピッタリの住宅ローンを選んでくれる／
住宅ローンに組み込めるもの一覧
住宅ローンに組み込める費用は、下記になります。
- 土地の取得費用
- 仲介手数料
- 地盤改良工事
- 建物の契約価格
- 建物のオプション
- 諸費用の一部
諸費用の一部は、一般的に下記が含まれます。
- 融資事務手数料
- 住宅ローン保証料
- 登記費用
- 火災保険料（一括払い）
- 印紙税
私が働いていたハウスメーカーでは、請負契約に照明、カーテンとエアコンは含まれていました。
りすみん金融機関によって諸費用の定義がちがう！
住宅ローンに組み込めないもの一覧
住宅ローンに組み込めない費用は下記の通りです。
- 不動産取得税
- 引っ越し費用
- 外構工事
- 家具
- 家電
金融機関によっては、新築と同時に施工する外構工事は住宅ローンに組み込めます。
りすみん諸費用の相場は、物件価格の5〜10%だよ
住宅ローンに組み込めるものを頭金に入れると損する理由
住宅ローンの頭金で多額のキャッシュを入れると損をする理由は、2つあります。
- 資産運用の機会損失
- 高金利ローン
どちらも住宅ローンの金利が低いほど、損をするので注意してください。
資産運用の機会損失
手持ちの現金を、住宅ローンの金利以上で資産運用するチャンスを失います。
頭金を入れて節約できる金利よりも、投資で得られる運用収益の方が大きくなる可能性が高いからです。
- 頭金で節約できる金利0.5%の利息▲27万円
- 長期分散投資の年利2%運用収益約300万円
りすみん同じ300万なのに、投資は35年で10倍もおトク
低金利であるほど、頭金を入れて借入額を減らす効果がありません。
積立NISAやiDeCoなどの長期分散投資ができる人は、インデックス投資を優先させましょう。
高金利ローン
自由に使える現金が減ってしまうと、予期せぬ支出に耐えられず損をします。
貯金がない状態で大きな支出があると、余計な高金利ローンを組むことになりかねません。
- 教育
- リフォーム
- 介護
- 車
りすみん住宅ローンよりも安い金利はないからねー
高い金利で余計なローンを組むより、頭金ゼロで住宅ローンをフル活用をした方が損をしません。
住宅ローンに組み込めるものを頭金に入れる場合の注意点
資産運用する気はなく突発的な支出もない人は、以下の2点に注意して頭金を用意してください。
- 住宅ローン控除終了後に繰り上げ返済
- リセールバリューの赤字分は現金確保
例えば、ローン残債が4000万あって売却価格が3700万の場合は、手元に300万ないと売るに売れません。
りすみんローン残債＜リセールバリューが理想！
頭金を入れるタイミングと額は「いま家を売ったらいくらになるか？」を把握してから決めましょう。
住宅ローンに組み込めるものをフルローンするメリット
まずは、フルローンのメリット2つです。
- 住宅ローン控除が使える
- 良い物件を逃さない
住宅ローン控除は、金利が低いほど得します。
住宅ローン控除が使える
年末のローン残高に応じた額が控除されるので、フルローンの方が控除額は大きくなります。
住宅ローン借入額の差が500万円ある場合のシミュレーション結果はこちら。
| 3000万 | 2500万 | |
|---|---|---|
| ローン控除額 | 226万 | 188万 |
りすみん約38万円も控除額がちがう！
超低金利が続けば、利息よりも住宅ローン控除の還付額が上回るのでかなりおトクです。
良い物件を逃さない
頭金がなくても、希望の物件に出会ったタイミングで購入できます。
頭金を貯めている間に、資産価値の高い家を逃すのはもったいないこと。
- 3000万フルローンで、3500万の資産価値
- 500万貯金した後に、2500万ローン＋頭金500万で3000万の資産価値
りすみん買った時点で黒字の物件は人気ですぐ売れちゃうよ
いつ売っても借金だけが残るという状況は避けられるので、良い物件でフルローンを活用しましょう。
住宅ローンに組み込めるものをフルローンするデメリット
つぎに、フルローンのデメリット2つです。
- 審査が厳しくなる
- 金利が高くなる
どちらも、複数の金融機関をしっかりと比較する必要があります。
審査が厳しくなる
フルローンにすると返済比率が高くなり、審査基準が厳しくなってしまいます。
- 返済比率
＝年間返済額÷年収×100
一般的に無理のない返済比率は20〜25%程度。
年収の割に返済額が多いと、審査が通らない可能性が高いです。フルローンの審査はお早めに。
りすみんモゲチェック
なら、複数の銀行に仮審査を申し込めるよ
金利が高くなる
フルローンだと金利優遇が受けられず、金利が高くなることがあります。
- ARUHIフラット35
自己資金10%以上→35年固定0.15%優遇
自己資金50%以上→当初10年間0.5%優遇
- SBI新生銀行
自己資金10％以上→当初借入年0.05%優遇
- イオン銀行
自己資金20%以上→全期間0.05%優遇
頭金を住宅ローンに組み込む場合は、金利の引き下げはあきらめましょう。
りすみん金融機関によって優遇金利はバラバラ
家具・家電が住宅ローンに組み込める例外
諸費用ローンに家具家電を入れることもできますが、金利が高いのでおすすめしません。
家具・家電を住宅ローンに組み込みできる例外も。
- 造作家具
- インテリア工事に含める
- エアコンを付帯工事に含める
- ビルトイン冷蔵庫
りすみん着工合意書に入っているか？がポイント
ハウスメーカー経由で買うと中間マージンが発生。家具・家電を量販店で買う場合は、現金を確保しておきましょう。
せっかく注文住宅を建てるならインテリアはプロに依頼する価値はある、と私は考えています。
諸費用を住宅ローンに組み込める銀行
住宅ローンを諸費用込みで借りられる銀行はあります。
- SBI新生銀行
- auじぶん銀行
- 楽天銀行
上記の銀行で、特徴のある諸費用の項目を比較しました。
最新の融資条件は、公式サイトを確認してください。
りすみんメガバンクよりネット銀行が多めだね〜
まとめ：住宅ローンに組み込めるものは借りよう！低金利の選択が絶対条件
この記事では、住宅ローンに組み込める費用と頭金を入れると損をする理由について解説しました。
- 資産運用の機会損失
- 高金利ローン
何も考えずに頭金を入れて後悔しないよう、フルローンも含めて検討しましょう。
りすみんフルローン最大の注意点は、金利！
頭金ゼロでフルローンにするには、低金利の住宅ローンを選ぶ必要があるということ。
- 金利が低いほど、頭金を入れると損をする
- 金利が低いほど、フルローンは意味がある
住宅ローン比較サイトモゲチェック
を活用し、フルローンの利益を最大化しましょう。
- 申し込みはWeb完結！
- 多数の金融機関から比較！
- チャットでプロに相談できる！
- 最も金利が低い住宅ローンを提案してくれる！
住宅ローンは複雑で、専門的な知識を必要とする商品です。
低金利というチャンスをフル活用して、理想の家と資産の両方を手に入れられるよう願っています。
＼無料で相談！ピッタリの住宅ローンを選んでくれる／
